常州市住宅物业管理条例 （2018年12月19日常州市第十六届人民代表大会常 务委员会第十四次会议通过 2019年1月9日江苏省第 十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准 根据 2021年2月25日常州市第十六届人民代表大会常务委 员会第三十二次会议通过， 2021年3月31日江苏省第 十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准 的《常州市人民代表大会常务委员会关于修改〈常州 市住宅物业管理条例〉等三件地方性法规的决定》修 正） 目 录 第一章 总则 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会 第二节 业主委员会 第三节 物业管理委员会 第三章 前期物业管理─ 1 ─ 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 物业保修金与住宅专项维修资金 第七章 信用管理 第八章 监督管理 第九章 法律责任 第十章 附则 第一章 总则 第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法 典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等 法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活 动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住 宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅 物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域 内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养 护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。─ 2 ─第三条 市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作 的组织领导，将物业管理工作纳入社会治理工作体系，实施网 格化管理，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之 相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，提 高物业服务与管理水平。 街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指 导和监督，协助上级人民政府及有关主管部门和机构做好物业 管理相关工作。 社区居（村）民委员会对业主自治进行指导和监督，并协 助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。 第四条 市、辖市（区）物业管理主管部门负责本行政区域 内物业管理活动的监督管理工作。 城市管理、公安、民政、财政、自然资源和规划、住房和 城乡建设、市场监督管理、生态环境、发展和改革、消防救援 等主管部门和机构按照各自职责，做好物业管理相关工作。 第五条 市物业管理主管部门应当会同相关部门，建立并推 广使用物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、物业 管理相关信息公开和物业管理 纠纷投诉处理等。市物业管理公 共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。 鼓励物业管理相关主体 利用互联网等开展物业管理活动。 第六条 市、辖市（区）物业管理主管部门应当建立 培训制─ 3 ─ 度，定期对街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员 会、业主自治组织和物业服务企业等 单位的相关人员进行物业 管理法律、法规和业务 知识培训，所需经费列入同级人民政府 财政预算。 第七条 市、辖市（区）人民政府及其相关部门、街道办事 处（镇人民政府）等 可以通过购买服务等方式，引导法律、会 计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。 鼓励业主自治组织、建设 单位、物业服务企业等委 托第三 方机构，开展物业项目 承接查验、物业服务标准和 费用测算、 物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。 第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法 律、法规、相关技术规范和合同 约定提供专业服务，出具的报 告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会 第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会 由 物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管 理活动中的合法权益， 依法履行相应职责。─ 4 ─业主大会决定下列事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规 约； （三）选举业主委员会、监事会或者 更换业主委员会、监 事会成员； （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （五）确定业主大会、业主委员会、监事会工作 经费，业 主委员会成员工作补贴和标准； （六）物业服务内 容、服务标准和物业服务 收费方案； （七）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其 他管理人； （八）使用住宅专项维修资金和公共 收益； （九）筹集住宅专项维修资金； （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营 活动； （十二）有关共有和共同管理权 利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当 由专有部分面积占比三分之二以 上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款 第九项至第十一项规定的事项，应当 经参与表决专有部分面积 四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同 意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数─ 5 ─ 的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第九条 新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的， 建设单位应当在三十日内，向物业管理区域所在地街道办事处 （镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的 申请，并按 照《江苏省物业管理条例》的规定 报送筹备首次业主大会会议 所需资料。 十人以上业主公开 联名可以向街道办事处（镇人民政府） 或者辖市（区）物业管理主管部门 书面提出召开首次业主大会 会议的申请。辖市（区）物业管理主管部门 收到申请的，应当 在五个工作日内书面通知街道办事处（镇人民政府）。街道办 事处（镇人民政府）应当及 时审核是否符合召开首次业主大会 会议条件，已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料 的，应当督促建设单位报送；建设单位应当及时报送。 第十条 街道办事处（镇人民政府）应当自 收到申请之日起 六十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定，组织 成立首 次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加的，不影响筹备 组的成立。 筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员 不少于筹备组成员的百分之六十，并应当符合本条例规定的业 主委员会成员任职条件。 召开首次业主大会会议所 需筹备经费由建设单位承担，其─ 6 ─指导标准由市物业管理主管部门会同市发展和改革部门，根据 物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单 位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办 事处（镇人民政府）设立的专用 账户，用于业主大会的组织 筹 备。 首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用 情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主监 督。 第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会 议应当按照业主大会议事规则的规定 由业主委员会组织召开， 至少每年召开一次，并于会议 召开七日前书面告知社区居 （村）民委员会。 业主大会定期会议 审议下列内容： （一）上一年度物业管理实施情况的报告、业主委员会工 作报告和业主大会收支情况报告； （二）下一年度业主大会年度计划和预算方案； （三）物业管理的其 他事项。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用 市物业管理公共服务平台等 形式召开。采用书面征求意见形式 召开业主大会会议的，应当 在物业所在地街道办事处（镇人民 政府）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。─ 7 ─ 讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会 议事规则规定的程序、方式和办法执行。 第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大 会，履行业主大会职责。一 个物业管理区域的业主代表一 般不 少于三十人，一名业主代表所代表的业主 户数一般不超过四十 户。业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单 元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选一名业主 代表，代表本小组的业主 出席业主代表大会会议，表 达本小组 业主的意愿。业主代表推选办法应当 在业主大会议事规则中规 定。 业主代表的任职条件 参照本条例规定的业主委员会 成员条 件设置，任期与业主委员会 成员一致。 业主代表履行下列职责： （一）在业主大会会议召开前，就会议议题征集本小组业 主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当 征得业主本 人对表决意见的签字确认； （二）按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职 责，组织业主小组开展议事活动，并将结 果告知业主委员会； （三）向业主委员会反映本小组业主的有关 意见和建议； （四）建立本小组工作 档案； （五）业主大会议事规则规定的其 他职责。─ 8 ─